摘要
我國經濟高速發展，個人信貸業務也隨著快速發展，而個人信貸業務對提高內需，促進消費也有拉動作用。有正必有反，在個人信貸業務規模不斷擴大的同時，信貸的違約等風險問題也日益突出，這些風險問題如果不對其加以防范，將不利于我國信貸市場的發展。
在工商銀行中，個人住房貸款業務已經成為了銀行非常重要的貸款業務及客戶的重點消費種類。目前,個人住房貸款業務存在些許不足，雖然國家放寬住房按揭貸款的政策,工商銀行在發放貸款及后期管理方面仍存在缺陷,這樣會存在較多潛在風險。
政策的放寬實現了工商銀行自身的壯大。但是為了規避潛在風險，,除了通過后期監管的制度化、業務操作的規范化、以及貸款抵押評估科學化等措施之外,還要在讓銀行服務于社會的同時,實現自身向更加高質量、迅速、科學化的方向發展。
本文認為淮南工商銀行個人住房按揭貸款存在一定的風險，從淮南工商銀行個人住房按揭貸款的發展現狀，風險問題等方面展開研究，探索防范對策，加強對工商銀行信貸的管理。
關鍵詞：按揭貸款；潛在風險；信貸管理
一、引言
個人住房按揭貸款是專門指銀行向購買住房的客戶發放的用于購買自用新建住房的貸款，就是以新購買的住房作為抵押在銀行或者貸款機構所作的貸款。個人住房按揭貸款具有投入少，資金活的特點，借款人在錢少的情況下也可以購買到房子。而且購買的房子更具有保障性，因為銀行會提前進行審查。個人住房按揭貸款對象特殊，銀行有詳細的規定。且用途專一，貸款只能用于購買自住房。有貸款數量較大期限較長，償還方式特殊等特點，決定了個人住房貸款手續復雜的滯后性。風險具有系統性，包括貸前審查，貸后管理等多方面分散性風險，給銀行貸款工作造成困難，一定程度上阻礙了該項業務辦理，因而加強對其風險防范對策的分析研究就顯得尤為重要。
工商銀行只有規避了貸前審查，貸后管理的風險，才能夠有效提高貸款業務的效率，保障銀行的權益。當前不良貸款率的逐年上升導致銀行政策一再收緊。為了控制不良貸款率的上升，所以必須采取一些措施。
理論分析和實證研究均已表明，個人住房按揭貸款的風險防范具有重要意義。本文通過對淮南工商銀行個人住房按揭貸款研究的理論基礎，發展現狀，風險問題的研究，結合國內外商業銀行信貸流程改造的經驗和做法，針對現有的風險弊端，提出工商銀行個人住房按揭貸款流程的風險防范對策。
本論文在分析的時候采取搜查法、案例分析法、引用法、調查法。
工行從97年起率先在北京開展個人房貸業務。經過多年發展，房貸產品已比較全面，包括：一手房貸款、二手房貸款、轉按揭、加按揭、公積金與商貸的組合貼息貸款、“房捷通”二手房交易資金監管、代辦公積金貸款、直客式房貸、房產抵押消費/經營貸款等業務?？蛻糍徺I新的、或二手的住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪，都能提供貸款支持。2021年2至9月個人按揭貸款增幅為9.8%，預收款同比增幅為4.3%，就顯示投資占比增大，部分城市出現貸款炒房現象。
（一）國內外文獻綜述
1.國外研究綜述
“按揭”一詞源自英語“Mortgage”，其含義即為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貸款”從國外文獻看，20世紀70年代，而學者已經在研究按揭貸款。
Von Furstenberg1974年從微觀經濟學角度觀察住房抵押貸款可能存在的違約因素以及所涉及到的物的影響，這個理論就反映了按揭貸款一直都存在風險。
Compbell和Dieterith（1983）對違約行為進行宏觀方面的分析，微觀和宏觀方面都均顯個人住房按揭貸款存在的風險包括信用風險。
Brennan和Schwartz（1985）7000理論引入按揭貸款風險，由此可見按揭貸款存在的風險很多。
Deng（2002）分別考察了FRM和ARM貸款的違約行為，提出風險受期權理論的影響，雖然國外文獻大多數說的都是違約方面的風險，但足以說明前人已對按揭貸款的風險防范做出預判。
2.國內研究綜述
劉春紅（2000）通過查的數據表明，家庭收入跟違約的風險率是掛鉤的，以收入較多的家庭違約率可能較低，反之較高。
黃小彪（2004）認為，從道德方面分析了違約率的高低。
王福林等（2005）研究表明違約可能跟戶口所在地，家庭收入比等有關。
國內外的研究綜述大多數都是描述違約的風險，這也表明可能還有較多的風險層面等著去探索。
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通過對淮南工商銀行個人住房貸款可能存在的風險問題的分析，找出降低風險的對策。
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創新的研究內容:主要是具體到淮南銀行，從一個支行反應的種種風險拓展延伸到整個工商銀行個人住房按揭貸款可能存在的問題，有關個人住房按揭貸款方面的論文，寫的大多數都是籠統介紹商業銀行個人住房按揭貸款存在的風險，并沒有具體到某一個銀行。由于之前在淮南銀行實習過，然后也確實是自己看到存在的一些風險，由此想借此銀行研究個人住房按揭貸款整個業務過程中存在的風險和防范對策。
創新的研究視角:觀察的案例都是具有代表性的群體，然后由案例分析存在的一些風險。結合了疫情期間的一些未知狀況，然后分析可能存在的風險。
二、淮南工商銀行個人住房按揭貸款研究的理論基礎
?。ㄒ唬┬庞蔑L險理論
信用風險在按揭貸款業務中，是指銀行已經將房屋貸款給客戶，客戶也已經簽了合同。但是由于客戶個人原因，未能按合同履行義務，而產生的風險造成銀行的損失。這種風險一般是由于銀行沒有做好貸前調查，貸后管理相關工作。因為銀行在簽訂個人住房按揭貸款合同的時候，就應該對用戶的個人征信，及還款能力做出相應了解。在銀行實習的時候，一男子帶其父親去給女朋友貸款買房，是以父母的房屋作為抵押前提。這種情況下，如果該女子與男子分手。還款合同將落在父母的手上。但是父母并沒有房屋的使用權，只是來做了擔保。這種情況下，雖然滿足有足夠的抵押擔保，擔保人也在，收入水平也符合條件，但還是存在一定的風險，即信用風險。信用風險一般是指一些信用較低的人去申請貸款，而這部分人在申請之前一般是有還款意愿的，只是在借貸成功后由于消費過度或者生活遭遇導致還款能力下降等原因出現一系列的逾期行為，甚至最嚴重的出現壞賬。信用風險較高的人群跟騙貸人群還是有點區別的，至少騙貸人群在一開始就沒想著去還貸款。
?。ǘ╋L險控制理論
風險控制在個人住房按揭貸款業務中是指銀行的管理者采取措施去應對風險事件發生，并提前做出預判，有效降低風險的發生，總結經驗，規避風險，減少損失。風險是不可能完全控制的，但是只要能夠減少風險發生的可能性，這樣還是可以避免存在較大的損失。只有銀行管理人員做好相關工作，風險控制才能夠更有效率。作為銀行管理者，應當將風險損失控制在一定范圍，這樣才能夠避免銀行難以承擔的損失。我記得之前有一個親戚在銀行，也算是管理層，市里有一次有一個當官的向他貸款，然后由于資金額較大，他就拒絕了，避免給銀行帶來損失，但是后來他被遠調了。其中原因心照不宣，那時不能了解為什么他要拒絕，看到風險控制理論，我想作為管理者，就應該把銀行的利益放在首位。
三、淮南工商銀行個人住房按揭貸的發展現狀
?。ㄒ唬┵J款規模
截至2022年1月27日，淮南工商銀行個人住房按揭貸款余額100億，突破規模大關。2022年還有個人住房貸款業務中累計投放22億元。新增13億。
截至2021年12月31日，個人住房貸款中不良貸款占0.24%，約2435萬，較年初下降了一點，不良資產年初實現雙降。住戶貸款保持穩定增長態勢，淮南市房地產市場發展平穩，拉動了以住房貸款為主的住戶貸款持續增長。2021年來，工商銀行的個人住房貸款業務人員服務水平，銀行管理者管理水平，客戶的信用水平保持上升。使得個人住房貸款業務高速發展。改行截至12月底，個人住房貸款余額達千億元，為幾百萬家庭提供優質的按揭服務，有力的支持貸款購房，且保持較低的不良率。由此可見，工商銀行在發展此類業務時，對自身的要求較高。雖然個人住房按揭貸款的不良貸款比率下降。貸款用戶增加，管理水平上升。業務水平高速發展，但是個人住房按揭貸款業務仍然存在很多問題，因為不良貸款率雖然在下降，但是仍然存在很多貸款信用問題，管理水平在上升，但是在快速發展的同時，一些新的問題被忽略，包括整個業務如何創新等。
?。ǘ┮咔橛绊懴碌馁J款現狀
根據中研普華研究院《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：近期貨幣政策發力的側重點或在于再貸款的擴面與增量、銀行個人住房貸款利率的壓降，以及更加強調財政政策的落實和房地產的因城施策等，降準、降息的可能性有所下降。3月新增社融4.65萬億元，新增人民幣貸款3.13萬億元，M2貨幣供應量同比增長9.7%。受到疫情影響，部分居民的收入受到影響，房貸“斷供”迫在眉睫，希望能夠延緩房貸期限。在部分疫情嚴重地區，除了一些企業尤其是小微企業的經營受影響，更多人的生活、收入也被迫摁下暫停鍵。針對這些情況，工商銀行正在這些地區相應推出舉措，對部分受疫情影響尤其是參加疫情防控的醫護人員、確診患者、隔離人員等重點人群的個人按揭、消費貸款業務，采取延期還款、征信保護等金融便民措施。銀行發聲，以下幾類受疫情影響較大的幾類人員可以申請個貸、房貸延期還款，包括：因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員；參加疫情防控工作人員；受疫情影響暫時失去收入來源的客戶。對于延期還款，銀行出臺了不同的政策。中國工商銀行表示，工行高度重視個人貸款客戶服務，對于受疫情影響的個人貸款客戶，給予個人貸款延期還款服務支持。銀行雖然推出了相關政策，便民服務，但是不外乎有一些人會利用這種捷徑，可能有些人他是不受疫情影響，但是他依舊是不按時還款，享受疫情期間的這種福利，導致銀行利益過多受損。
?。ㄈ┵J款的改進
淮南工商銀行對個人住房貸款的業務一直在改進。包括服務和流程方面，由于個人住房按揭貸款業務存在手續繁雜問題，淮南工商銀行為了提升服務，對業務做出了改善。為了滿足市場和客戶的需求，淮南工商銀行加快了住房產品和服務的創新以及一些新產品和新服務。其中包括對于二手房的資金監管和直接貸款及個人住房貸款的固定利率，加快推進二手房交易，可以讓客戶自主選擇購買房貸險等措施。突破傳統的操作模式，以客戶為中心，為客戶構建優質服務，對于個人信貸管理的系統進行升級進一步加強對個人征信的了解，信用風險，提高銀行管理的自動化，規范化水平。此外，銀行還對個人住房按揭貸款的計息方式，貸款期限，還款方式等進行靈活組合，滿足廣大客戶的多樣性需求。
(四）貸款的特點
活性較高，可提前還款以及修改還款期限。期限長，可以用來籌集資金?？勺杂蛇x擇固定利率,還是宏觀政策下國家的利率,個人住房按揭貸款還具有便捷性的特點，用戶將信息提交，短時間內就能將貸款批下，省去很多的人力精力。同時,個人住房貸款還具有快速性的特點，在短時間內能夠滿足許多用戶的需求，前提是要提供完全的信息和相應的手續。個人住房按揭貸款還具有安全性特點，但是具體的安全性需要客戶自己去衡量，包括后期的貸款說明等。雖然貸款具有很多的特點，但是同時也會存在很多問題，這些問題涉及多個方面，包括客戶本身，銀行本身以及房地產開發本身，這些問題值得我們去探索研究。
四、淮南工商銀行個人住房按揭貸款存在的風險問題
?。ㄒ唬┫到y風險
1.法律風險
法律風險包括在客戶不能正常還貸的情況下，銀行已將貸款款項撥出，采取法律措施去收回房屋或者資金，但是無效。以及抵押物損壞缺失，造成不能還款的時候，抵押無法變現。指債權已經到了清償期卻沒有還完，然后銀行想要收回抵押物，但是抵押物已經嚴重損失，不能作為抵押。擔保人在法律范圍內替債務人擔保，但是卻并不能替其履行義務。
2.流動性風險
銷售商業項目業務模式的風險：銷售模式違反建設部《商品房銷售管理辦法》等規定引起的監管風險。銷售模式，如“售后返租”，存在無法兌現承諾、關聯方較多而帶來一系列不確定性等，帶來經濟糾紛等風險。
合作機構的風險：房屋中介機構對不符合貸款條件的借款人進行惡意包裝獲取貸款的風險。房地產評估機構進行虛假評估導致抵押物價值虛高帶來的風險。
貸款業務自身風險：借款人的信用風險，如還款能力不足、惡意欠款、遭遇重大變故等帶來的風險。抵押物價值下跌、偽造抵押物信息、虛增抵押物價值等帶來處置時的風險。
銀行業務人員人員操作風險：包括貸前調查問題，如果在調查的時候不謹慎、不嚴謹，沒有及時了解到客戶的還款情況，會為后期的還款業務造成延緩。業務人員違背道德，替客戶偽造資料來的風險，貸時審查疏忽，不能及時發現問題，對借款人提出要求，所帶來的一系列風險。貸后管理未能按照流程按時告知客戶還款，不能及時監督帶來的風險。
法律風險大多數是指在法律范圍內，借款人無法還款引起的風險。流動性風險主要是指各主體存在的風險，即房屋中介存在的風險，借款人存在的風險，銀行業務人員存在的風險，這些都屬于貸款之前需要進行調查規避的一些風險。
再者是疫情期間，這種風險都不是能提前預知的，也算流動性風險中的一種。
（二）銀行后期管理風險
銀行后期的管理很大程度上依據風險控制理論，有時候規避風險并不是唯一對策，有效的防范風險的產生，也是降低風險的有效措施。風險控制的需求與業務發展的沖動在貸后管理環節形成一個突出的矛盾點，貸后資源的投入難以短期內表現出明顯的成效，使得管理人員很難真正的愿意大力投入。加之，業務發展的沖動、績效考核的激勵使得業務發展永遠占據第一位，不過沒有良好風險控制的發展猶如地基不穩的空中樓閣，一旦坍塌，將成為一片廢墟。貸后管理問題的表象突出表現在貸后流于形式、虛假貸后等方面。但這些問題也僅僅只是表象而已，深層次的原因可能要追溯到業績考核、績效激勵等問題，但除此之外貸后手段的缺失、貸后檢查缺乏重點也是重要原因。2018年上半年，淮南市金融消費權益保護12363熱線共受理金融咨詢投訴443件。其中第一季度235件(咨詢51件，投訴184件)，二季度20 8件(咨詢73件，投訴135件)。與2017年上半年的302件相比，2018年上半年受理的咨詢投訴增長近47%。
從投訴行業分布情況看，12363熱線2018年上半年的投訴仍以銀行業為主，有289件。貸款類、賬戶類業務投訴多銀行業投訴情況主要集中在貸款類、賬戶類業務領域。第一季度投訴量分別為75件、62件，共計137件，占銀行業全部投訴量的84%。第二季度投訴量分別為60件、41件，共計101件，占銀行業全部投訴量的80.8%。
銀行個人住房貸款業務貸后管理要求一季度業務20%。但實際中缺乏區別對待、也未考慮客戶經理與貸后檢查人員的工作量，使得客戶經理與貸后檢查人員疲于應付，即使有心做好，也難以達到良好的效果。此外，若是客戶經理故意與客戶聯手xx，那依靠現有的貸后管理模式將很難發現其中存在的欺詐行為。那么貸后就急需一個著力點，用較小的力量去撬動較多的收益。
業內人士分析，自2017年第二季度以來，由于各家商業銀行房貸額度不斷緊縮，房貸投訴數量出現大幅度增長，成為了轄內銀行業金融機構的糾紛熱點，其中二手房貸款業務屬于“重災區”。按投訴原因分類，2018年第一季度淮南地區房貸投訴最主要的誘發因素是銀行放款速度慢、耗時長，其數量占房貸投訴總量的77.8%，其次是部分銀行貸款利率上浮比例調高引發消費者不滿。針對此類投訴，各商業銀行采取了向上級行申請應急額度、減少房貸接件量等對策，今年第二季度房貸投訴57件，環比減少20.8%。其中，與4、5月份相比，6月份的房貸投訴總量及房貸放款時長糾紛數量有較大幅度下降。
（三）開發商及地產中介帶來的風險
1.開發商售房手續不齊全或不規范引起監管處理的風險。
2.開發項目因資金鏈斷裂引起爛尾帶來的風險。
3.開發商為擺脫資金困境，惡意騙取貸款的風險。
開發商靠地產中介售賣房屋。目前淮南房地產中介機構大量增加，但管理水平和經營規范性參差不齊，導致金融消費者容易受到信息不對稱的誤導。銀行應當指定合作的中介機構讓第三方擔保的金融消費者了解收費項目和收費標準，這樣遇到有關情況客戶才能及時跟銀行溝通，這樣客戶才能明白銀行除借款人正常貸款利息外，是不會對借款人收取任何其它費用。
（四）項目存在的風險
項目中存在的風險包括市場因素變化:導致收益受到損失而承受的風險，例如市場利率波動和匯率造成的收益損失，銀行應當關注各項利率的變化，有效避免此種風險造成的收益損失。由于我國的住房價格一路上漲，隨著政府對房地產方面的宏觀調控力度加大，市場逐漸回歸理性，淮南的住房價格近幾年逐年下降，因為很多人外出務工都在外地安家落戶，導致淮南本市的購房需求下降，雖然住房價格在下降，但是如果大幅度下降的話，將會超出購買者的原有預算，就會對淮南工商銀行的貸款造成一定的風險，這是屬于住房貶值風險。
?。ㄎ澹┬庞蔑L險
針借款人收入波動而引起的信用風險：借款人可能會因為疫情造成大幅度的收入降低從而無法按時還款引發一系列道德風險。信用風險大多數是由于社會缺乏對個人信用的評估約束導致的嗯，其實就是一些貸款借款人他們就存在不信用的心理，當他們的條款和抵押物品的約束力比較差的時候，就會出現貸款人的風險。再者是有些借款人他們對于自身的實力預期過高，然后其實是無法滿足還款要求，從而出現一種支付風險。還有就是貸款人他出現一些事故，然后導致身體出現一些問題無法還款，這就是屬于意外的傷害風險。信用風險是需要依據信用風險理論，對此風險做出規避，降低最大損失。
（六）抵押風險和欺詐風險
如果銀行前期沒有對抵押物品進行調查審查，可能會導致抵押物品存在欺詐現象，就是抵押物品的價值可能會低于貸款的價值，類似于是說有些房子受損或者是說違規建筑等存在一些問題，就容易出現抵押物無效的風險。再者就是一些開發商他就是將貸款挪用，然后樓盤還無法按期完工，導致抵押物沒有辦法有效落實，導致的欺詐風險，借款人多頭貸款或者透支。
由于銀行機構之間缺乏信息互通機制，使得借款人同時從多個銀行一起借款，增加了個人借貸的風險。個人住房按揭貸款業務依賴于個人的征信，系統顯示無不良貸款，可能會讓業務人員無法客觀全面的了解其真實的信用，可能只是單純的沒有不良借貸，但是不一定能夠按時還款。
（七）缺乏創新意識
個人住房按揭貸款品種缺乏創新。就貸款本身而言，數量，期限，金額，效率不可能有很大的突破。所以只能創新貸款種類，包括轉按加按。
轉貸案例：
王某有一套價值200萬的房子在廬陽區，其中剩余未還房貸50W，利率5.25%。2020年的時候，王某的建材店需要大量資金周轉，于是他在某惠貸款30萬，信用卡12萬，網貸合計8萬。算上每月的房貸，老王每月要供2.7萬多。房貸月供：2761元,
某惠月供：6825元,信用卡（倒卡）：10718元,網貸月供：7334元。用王某話來說：辛辛苦苦干一個月，扣除門店租金和其他固定開銷后，也就勉強夠還銀行。
轉貸后——王某抵押貸140萬，利率4.4%，5年先息后本，月供5133元。不僅還清了其他高利率貸款，而且較大程度上減輕了月供壓力,為啥不直接做抵押貸款，要知道抵押貸款利率最低能做到3.75%啊。他說銀行告訴他按揭房不能做抵押貸款。
淮南工商銀行沒有做二抵（按揭房抵押貸款）的業務，因此應當考慮是否能創新一下，支持按揭貸款已還貸款部分支持二次抵押，降低客戶的經濟壓力，從而拓展銀行業務。
五、淮南工商銀行個人住房按揭貸款風險防范對策
?。ㄒ唬┙⒖茖W和嚴格的業務管理流程
想要規避法律風險就得把握客戶準入原則：拒絕五類群體。
個人住房按揭貸款業務得規范客戶。只有把握住客戶的準入原則，才能夠有效規避風險。包括包括銀行的貸款放多少，放給誰，銀行是有一定的內在評估流程。個人住房按揭貸款的客戶準入，除了對風險模型評估外，以下五類群體應拒之門外。
游手好閑的社會人。判斷一個人是否可以貸款，最重要的是看他的品行和信譽。如若他的品行和信譽極差，那么他按時還款的概率也會很小。銀行貸款給這些人很容易產生風險。
月月沒有余額的月光族。對于這種人個人住房貸款業務是不合適給予貸款的。因為這種人過于年輕，收入較低。而且根本不會存錢，一般根本沒有錢去償還住房貸款。這種即使父輩很有錢，也有一定的工作，但還是不適合放貸給他們。
沒有成家立業的的生意人。這種人一般沒有固定場所，可能也不是當地戶口，淮南工商銀行最新的政策表明，必須是當地戶口或者是居住當地滿一年，還可以辦理個人住房按揭貸款的業務。由此可見，居住地也是很重要的。
沒有斗志的機關人。這種機關干部一般都是不務正業的，即使是為政府工作，或多或少是有點不靠譜的，
大手大腳的企業主。這種企業主一般都很有錢，買豪車，豪房。但是一旦遭遇變故，或者是破產，是沒有任何能力償還的，可能會導致銀行血本無歸。
再者就是要多方面規避，借款人以及房地產開發商和銀行自身的一些問題,下文會詳細展開問題的防范對策，包括在疫情期間如何采取新的對策去應對。
?。ǘ┘訌娿y行業務人員的培訓
提高個人住房信貸的業務人員具有的業務素質，即貸款審查工作的風險控制。
貸時審查要堅守五條底線，是風險控制的關鍵。貸款手續合不合規、授信條件是否落實、資金有沒有監管到位，需要逐條比對，這是放貸審查的底線。
銀行在辦理個人住房按揭貸款業務的時候，一定要注意，在簽理合同的時候要謹慎小心，后期藤寫文件的時候也需要謹慎，因為有時候數額過大，如果不細心，可能會造成銀行損失。在遷辦合同的時候，需要保證個人資料齊全，及貸款辦理的本人在現場當面簽訂相關合同。要核對其身份信息，查詢其征信，確保合同內容無修改，無瑕疵，保證每個環節有據可查。。
銀行人員在辦理個人住房按揭款業務的時候，要嚴格把控制金的流向，貸款的用途及審批的要求是否一致。要做到全程監管，控制資金源頭，認真查看購銷合同，首付證明有沒有虛構的地方，同時也要注意項目批文，交易流水有沒有虛增的交易，以及對中介機構執行嚴格準入原則，防止篡改客戶收入證明以及資金挪用等。
業務人員在辦理該業務，應當仔細查看其抵押品的狀況，查詢稅票系統，看起的發票記錄與抵押品是否相符，查房管登記，看其有無虛假抵押，再者查看抵押品的食物，看有無改造或者是違規建造。一般來銀行抵押的，大多數都是房屋抵押，有的是用公司抵押，這種一般都要在抵押之前做好調查。防止其抵押物的損壞及違法。
在辦理個人住房按揭貸款業務的時候，銀行人員應當注重，審查的和放款的工作應當分開，避免單人操作，避免虛假貸款，人情貸款，非法貸款。
在辦理個人住房按揭貸款業務的時候，應當關注特殊客戶，在辦理貸款的額度越大的時候，就應該越注意。確?？钊说谋尘笆鞘欠裼姓鎸嵭?，有無虛假頂冒，再者要關注其至今的合法性以及抵押品是否落實。
(三）加強銀行對房地產開發企業的審查
1.將房地產信貸政策的執行情況作為宏觀估的標準。
對房地產的貸款增加過快，占比過高強化政策約束。對于違法違規的房地產開發企業，應當嚴格查處打擊。
1.工商銀行應當落實房地產開發企業管理的各項要求。
開展文件的房地產貸款業務，保持個人住房貸款的穩定，對于較異常的房地產開發企業，應當重點關注，采取相應措施。
2.嚴格選擇房地產開發企業。
工商銀行抑制投資性購房需求，嚴格審查，強化地產開發商的標準，各管理部門應當對不良房地產開發企業進行舉報
3.銀行要嚴格審查房地產開發企業項目的合法性。
落實房地產開發商資金管理要求，嚴格杜絕超期限放款，防止資金被挪用。如若發現開發貸款回流至借款企業要及時采取相應措施。
4.加強合作機構的資質審核。
對房地產開發商進行合作準入和名單制管理，加強對房屋質量的監管。如若發現房地產開發商中介機構為購房者提供偽造證明應當及時終止合作。
?。ㄋ模┰诖_定貸款的資金量時要結合外部環境的宏觀政策
央行年中工作會議新增“引導貸款合理增長”的提法。但目前商業銀行尤其是中小銀行在房貸、經營貸、消費貸等方面的資金投放有限，而制造業和小微企業的信貸擴張難以完全填補房地產和城投的信貸收縮。貸款的資金供給量上升，不一定所有的貸款利率都會下降。降準后，市場上可供貸款的資金量更多，銀行、信托等就會有更多的資金流向房貸、個貸、消費貸、公積金貸等各類貸款。因此市場上的平均貸款利率是跟隨著市場貨幣供應量呈周期性變化的。2018年6月末，金融機構人民幣各項貸款余額129.15萬億元，同比增長12.7%；上半年增加9.03萬億元。
總量雖然是增加的，但從統計報告來看，企業中長期貸款、普惠領域小微企業貸款和企業及機關團體貸款不斷增加，消費貸、房貸和農村和農業貸款增速減緩。也就是說，大部分貸款資金都流向了前三者，因此前三者貸款利率更有傾向下降。但諸如房貸利率不一定會下降。在去杠桿和調控的雙重因素下，房貸利率已經連續22個月上漲。最新數據顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.71%，環比上升0.18%。
淮南工商銀行在促進信貸投放的主要手段方面，可以考慮從以下三個方面著手：在宏觀層面上要把握國家的政策導向。積極關注新產業和企業的發展，這樣才能在放貸的時候，認真審核借款人的工作，考慮其是否有還款能力。在微觀層面上要創新個人住房按揭貸款的模式，針對不同的人群，客戶要積極運用金融手段，有效的篩選客戶群體和風險的預測。這樣才能實現風險可控基礎上積極促進個人住房按揭貸款的發展。
淮南工商銀行個人住房按揭貸款投放的領域選擇上，圍繞轉型升級和高質量發展，一是有國家的政策支持，對金融業的支持。二是對“三農”、扶貧等領域普惠性，持續性的信貸支持。
（五）改善個人信用風險的識別與評估環境
貸前調查：做實五門功課。
改善個人信用風險的識別與評估環境的前提就是做好貸前調查，貸前調查是貸款決策的基礎。借款人的借款背景是什么，償債能力怎么樣，到底能不能貸，有賴于貸前調查。貸前調查越深入，客情信息就越全面，貸款決策也就越“靠譜”。
1．在個人住房按揭貸款業務中，首先要了解客戶的家庭背景，這樣才能夠反映他的還款能力，包括是打聽他的生活作風好壞，不能單一的依靠他的抵押物。打聽其單位，了解其工作狀況，收入狀況，不能只看他提供的收入證明。打聽其親戚朋友了解他的品性，愛好賭博，坑蒙拐騙的，要拒絕貸款，不能單一的看他的工作職位。
2．在辦理個人住房按揭貸款業務時，銀行的業務人員應當提前問其，對于貸款的了解，以及對于不能及時還款的了解，還有這款人對于未來的規劃，能否在規定時限內將欠款清償，是不是存在假大空現象。
3．銀行業務人員在辦理的時候就應當評估期還款能力。問清他的工資以及庫存。再者他的抵押資產，產權是否有糾紛？有沒有被查封？保證器個人資產狀況正常。
4．業務人員要監控其資金的賬戶綁定，即讓其辦理該行的銀行卡，用該行的銀行卡還款，這樣方便監督資金以及及時催借款人還款。
5．業務人員在辦理的時候要嚴格查看其征信狀況。只有看個人征信記錄，才知他的信譽如何?？辞褰杩钊思彝サ呢搨闆r，理清借款人的擔保關系，了解其總體償還能力。
（六）加強銀行內部的管控建設
貸后管理：把握五個關鍵。
加強銀行內部的管控建設就要注重貸后管理的相關方面。個人住房按揭貸款風險的產生，很大程度是由于銀行業務人員在貸款貸后沒有加大管理造成的。因為在貸款時已經將合同簽完畢，所以銀行業務人員只在后期催他們還款，但并沒有具體的深入措施。這樣就不能了解借款人的財務狀況現狀如何，否有重大變故，抵押物是否損失等。很大程度上影響銀行資金安全。
1．業務人員應當定期電話回訪，雖然貸款發放了但是還是要按時短信回訪，了解其還款是否正常。對于還款正常，資金較為充裕的客戶，還可以向其推薦銀行新業務。對于未能及時還款的客戶，提出意見，讓其在規定時限內還款。對于貸款金額大，逾期還款，以及利息的客戶，可以采取電話回訪以及上門回訪，及時了解客戶未能還款的情況。
2．業務人員應當總結分類各種客戶。關注可能存在的集中風險，對于能夠及時還款的客戶分為一類，對于偶爾能夠及時還款的客戶分為一類，對于基本上不能及時還款的客戶分為一類。分類總結可能存在的原因，把能夠及時還款客戶的方法傳授給不能及時還款的客戶。對這三種客戶都予以關注，積極監管。
3．業務人員要考慮最壞的情況，就是借款客戶逃避還款。首先要了解客戶的資產是否減少，弄清其資產變化的原因。了解是經濟債務追索還是刑事案件裁決。
4．業務人員要落實還款還貸的本源。只有這樣才有利于客戶資產提升，才能擁有更多的優秀客戶群體，提高客戶的忠誠度?？刂瀑Y金使用效率，增強客戶的償還能力。
5．銀行管理人員要提前預判到風險。對風險做出最佳的防范對策，要提前制定方案。首先是關注客戶，了解客戶狀況，對于不能還貸的客戶，要早訴訟，早查封，避免不必要的損失。對于可疑的抵押資產，要最大限度的收回。
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1.建立個人資信登記體系某一獨立項目的融資。要建立信息披露制度，要對配套的信托稅收、發現并及時處理；對逾期的貸款需要加強催收和抵押物處置的力度。制儲蓄基礎上開設綜合性的信用賬戶。以身份證IC卡的名字為依準；
2.銀行的管理人員在個人住房按揭貸款業務上，要積極建立內部的管理體系，以及加強信息的收集，這樣才能夠隨時了解客戶的情況。工商銀行可以對于整體風險監控建立一個大的評估體系。其評估體系應當包括個人的身份信息，投資力以及還款能力，這種體系需要日漸增大，這樣才能涵蓋更多的客戶信息。
3.開發出固定計、外匯信托、信息披露等專項信托管理辦法。在辦理住個人住房按揭貸款業務的時候，要考慮在合同規定的還款期限之內借款人所貸經營活動信息；商業信用記錄信息；社會公共信息記錄；影響個押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充參考文獻：建立客戶個人信用賬戶。主要指的是居民個人在商業銀行實名的內部評級體系，可以采用內部的評級法，全面準確把握個人住房抵
4.發展可以調整利率的抵押貸款。銀行發放個人貸款前，需要查詢了解借款人的資信狀況，按人號，在高度發達電子信息網絡系統的基礎上，將客戶個人資金控制度一是要建立完善的法人治理制度；二是要建立起全面的內部控善借款人貸款的相關手續程序。在對手續簡化的同時，還要完善借款款相關的還款情況進行跟蹤監控，對有可能影響正?；厥召J款的情況人信用狀況的其他信息。同時還得考慮疫情情況下，如何有效的調整利率，采取新的措施，有效解決疫情期間顧客的還貸問題，這樣才能既保障客戶利益，又保障銀行利益。
結論
本文多方面研究工商在個人住房按揭貸款流程中存在的一些風險，主要包括系統性風險，信用風險，內部管理風險等多方面，從客戶及銀行內部各自發現問題，從而尋找防范對策，風險的多樣性不能一一采取防范措施，因此，銀行在進行個人住房按揭貸款項目時，應當加強各方面的管理，包括對貸款人員的審核以及銀行內部工作人員的培訓，只有內外結合，才能進一步防范風險，降低銀行信貸問題的出現頻率，保障銀行的各方面利益，促進銀行信貸的發展健全。由于知識有限，研究課題時間較短，論文存在不足:論文有些內容可能過于口語化，缺少嚴謹性。本論文區局限在調查淮南工商銀行，雖然能夠以小映大，但是可能會存在些許出入。本論文提出的風險及對策可能只是該銀行存在的一部分，只能起到規避作用。
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